Titulaciones Hipotecarias: Cuando el banco no tiene derecho a desahuciarte.

Pues sí, han leído bien. Si el banco titulizó su hipoteca no tiene derecho a iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria y, se estima que la tasa de titulizaciones de la banca española está entre el 70-90 por ciento (no se puede concretar debido a la opacidad que mantienen las entidades bancarias en este peliagudo tema). El proceso de titulación de las hipotecas o la “titulización hipotecaria” no es más que la venta del préstamo  hipotecario por parte de su banco, caja o establecimiento financiero a un tercero. Esta venta tiene un nombre jurídico-económico llamado “cesión”. Pero no se engañen, de cesión nada, es una venta con todas las consecuencias; para una explicación más exhaustiva por cortesía del Banco de España pinchen el siguiente enlace. (pincha aquí para verlo). Existe otra comunicación del Banco de España respecto al requerimiento de un letrado solicitando información en la que se explica claramente las consecuencias de la titulización, es decir, la cesion-venta de las hipotecas de los españoles a terceras entidades. La comunicación viene a decir que el banco pierde la condición de “acreedor” de la deuda ya que la ha vendido (ver documento completo). Es esta la madre del cordero, ya que, en la legislación española el que vende la deuda pierde el derecho a reclamarla. Lo que se viene llamando en lenguaje judicial “legitimación activa”. Los bancos que han titulizado (es decir, vendido) sus hipotecas no tienen capacidad para presentarse en un juzgado y reclamar nada: las deudas ya no son suyas.

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Cualquier parecido con la realidad es pura coincidencia.

¿Y esto se ha descubierto ahora? No. Lo que pasa es que, evidentemente, lo han mantenido oculto debido a las consecuencias para la banca y sus amigos. Pero el tema es tan flagrante, es decir, tan de precepto legal sin capacidad de interpretaciones por parte de los jueces que, cada vez que se objeta la mencionada “falta de legitimación activa” después de recibir la demanda de ejecución…zas!!!!! El juez tiene que echar para atrás la demanda. Es como si yo reclamase judicialmente las deudas que mi vecino del quinto tiene con el del bajo B. No pinto nada ¿No? Pues lo mismo. El banco cedente no tiene vela en el entierro de la deuda. Hay ya multitud de sentencias a este efecto. Sólo hace falta mira en el famoso e imprescindible Google y ya está. Te salen a cientos. Lo que sigue ocurriendo, pero cada vez menos, es que un juez (casi siempre por desconocimiento del negocio jurídico-económico de la cesión) no da crédito a las alegaciones que se están presentando por legitimación activa o bien porque el banco es muy cuco y presenta (cometiendo un delito de falsedad documental) la escritura de hipoteca que firmaste, pero se “calla” y oculta la escritura de constitución del fondo de inversión al que vendió tu hipoteca. Con lo que sigue adelante el proceso. Lo único que tienes que hacer es buscar en la página de la CNMV o en las de las sociedades gestoras de Fondos de Titulización de Activos (están obligadas a publicar todos los documentos de las titulaciones y escrituras de constitución de sus fondos en sus páginas web) y encontrar tu hipoteca dentro de una larga lista dentro de dichas escrituras de constitución (nada, eso en dos tardes en casa, un ordenador y paciencia lo hace usted y cualquiera). Muestre a su abogado su hallazgo y el juez no tiene más remedio que anular el procedimiento de ejecución (si ya se inició) o de inadmitir a trámite la demanda de ejecución por falta de legitimación. No os voy a engañar, no es fácil ni rápido, pero se consigue. Ya lo creo que se consigue.

Si necesitan más información sobre el tema no duden en dejar sus comentarios y contestaré en la medida de lo posible.

Jesús López.

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15 comentarios en “Titulaciones Hipotecarias: Cuando el banco no tiene derecho a desahuciarte.

    1. Habría que ver las condiciones de la escritura de constitución del fondo de titulación de activos. Normalmente los fondos están extinguidos o las cláusulas de la citada escritura son favorables a los consumidores por errores u omisiones al redactarla. Habría que ver caso a caso para dar una respuesta certera.

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      1. Buenas Yanet. Voy a publicar un post aclarando el proceso de búsqueda y posibles soluciones a nuestro problema hipotecario. Difunde todo lo que puedas para que llegue a todo el número de personas posible y poder ayudar así a aquellos que tengan problemas hipotecarios.

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      2. Gracias.
        Lo que necesitamos los usuarios es información clara sobre todo.
        Para saber que derechos tenemos, cuando nos han vendido nuestra Hipoteca.
        Y sobre todo que medidas tomar .

        Saludos

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      3. Buenas tardes,

        Puedo concertar una cita con un Abogado vuestro?

        Cuánto me costará?

        Gracias

        ________________________________

        Me gusta

      4. Lo siento Andrea. No temenos abogados. Ayudamos mediante la información de que disponemos. Te puedo recomendar que te dirijas a la PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca) más cercana a tu localidad. Allí expon tu caso. Ellos te podrán “aconsejar”. Son muy buenos. Nosotros lo único que podemos hacer es suministrar toda la información que tengamos, pero no contamos con gabinete jurídico, ni mucho menos. Estamos tan sólos como vosotros. Con nuestra información podréis “ver el camino”, pero tenéis que andarlo vosotros. Periódicamente se publicarán artículos sobre el tema. Ahora estamos preparando uno…en breve lo publicaremos. Gracias y ánimo, Si se puede!!!!!

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  1. Bueno, quería arroja un poco de luz porque he podido localizar mi préstamo hipotecario dentro de uno de los fondos de una de las 7 Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización.

    En primer lugar me he dirigido a la CNMV, he accedido a esta página
    https://www.cnmv.es/Portal/Consultas/FTA/ListadoGestorasFTA.aspx
    y aquí aparecen las 7 sociedades mencionadas, debéis buscar en Google en qué sociedad están los fondos que ha revendido vuestro banco, en mi caso Bankia los ha revendido a EUROPEA DE TITULIZACION, S.A., S.G.F.T.
    1. Clicáis encima del nombre de la sociedad
    2. Clicáis en la pestaña Fondos Gestionados
    3. Clicáis en un fondo vivo (luego explico con qué criterio)
    4. Clicáis en Escrituras de anotaciones en cuenta (el único documento con la relación de préstamos es la escritura)
    5. En la columna Documento localizáis el icono del Adobe Reader, pulsáis botón derecho encima y clicáis en “Guardar destino como”, es más fiable que clicar con el botón izquierdo y esperar que se abra el pdf en una pestaña nueva del navegador.
    6. Abrís el pdf y en las páginas finales están los préstamos.

    Buscando lo que os comentaba de a qué sociedad gestora revendió Bankia mi préstamo encontré directamente la página de la sociedad gestora: http://www.edt-sg.com/fondos-titulizacion

    La ventaja es que entrando en la información de cada fondo podéis ver qué préstamos y con qué diferencial sobre el euríbor están incluidos en ese fondo y así no dais palos de ciego. En esa misma página (en este caso no hace falta ir a la CNMV) también está el documento escritura para localizar vuestro préstamo.

    Luego podéis buscar por vuestro número de cuenta ya que aparecen publicados en ese orden, de la primera columna no os fieis porque no concuerda con ningún número de vuestro préstamo, yo he tenido que buscar un correo electrónico con la cuenta corriente antigua de Bancaja ya que con Bankia se cambiaron y en el pdf aparece la cuenta corriente original en la que se formalizó el préstamo. Otra forma es buscar el importe u otro dato pero hay miles de préstamos.

    Yo se la he enviado a mi abogado para estudiar qué hacer al respecto.

    ¡Suerte!

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    1. Enhorabuena!!! Pero no siempre se venden las hipotecas a fondos españoles, con lo que no puedes buscar tu hipoteca en ellos ni te protege la legislación española que obliga a publicar. Por otro lado, por número de cuenta no vienen en todos los fondos. En fin, cada banco trabaja de una manera. Otra cosa, el fondo no tiene que está “vivo”, por ponerte un ejemplo, el TDA 1 de CREDIFIMO está cancelado, es decir, ya no existe. Pero siguen sus registros en la sociedad gestora y en la CNMV. Gracias por la aportación y mucha suerte!!!!

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